Loi de finances 2025

Immobilier et Loi de Finances 2025 : les primo-accédants favorisés pour les droits de mutation 

La Loi de Finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, introduit des réformes significatives dans le secteur immobilier français, notamment en ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ces modifications visent à soutenir les primo-accédants dans leur démarche d'acquisition de résidence principale, tout en offrant aux départements une plus grande flexibilité fiscale. Cet article analyse en profondeur les changements apportés par cette loi, leur impact sur les primo-accédants et les implications pour le marché immobilier. 

Contexte et objectifs de la réforme 

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : définition et importance 

Les DMTO, communément appelés "frais de notaire", sont des taxes perçues par les départements lors de chaque transaction immobilière. Ils représentent une source de revenu essentielle pour les collectivités locales, finançant diverses infrastructures et services publics. Traditionnellement, le taux départemental de ces droits est fixé à 4,5 %, avec une possibilité pour certains départements de l'abaisser à 3,8 %.

Objectifs de la loi de finances 2025 

Face aux défis budgétaires croissants et à la nécessité de soutenir l'accession à la propriété, le gouvernement a introduit des mesures spécifiques dans la Loi de Finances 2025. Ces mesures visent à : 

• Offrir une flexibilité fiscale aux départements : leur permettant d'ajuster les taux des DMTO en fonction de leurs besoins financiers.
• Encourager l'accession à la propriété : en allégeant la charge fiscale pour les primo-accédants. 

Exonération ou réduction pour les primo-accédants 

Consciente de l'importance de faciliter l'accès à la propriété, la loi prévoit une exonération ou une réduction des DMTO pour les primo-accédants. Les conseils départementaux ont la possibilité de : 

• Exonérer totalement les primo-accédants des DMTO. 
• Appliquer un taux réduit, inférieur au taux standard.

Pour bénéficier de ces avantages, les primo-accédants doivent remplir deux conditions : 

• Ne pas avoir été propriétaire de leur résidence principale au cours des deux dernières années. 
• S'engager à utiliser le bien comme résidence principale de manière continue pendant au moins cinq ans à compter de la date d'acquisition.  

Ces dispositions visent à encourager les ménages à accéder à la propriété tout en stabilisant le marché immobilier. 

Modalités d'application et calendrier 

Processus de mise en oeuvre par les départements 

Chaque conseil départemental doit délibérer pour décider de l'application ou non de l'augmentation des DMTO et des mesures en faveur des primo-accédants. La délibération doit être notifiée aux services fiscaux selon un calendrier précis pour déterminer la date d'entrée en vigueur des nouveaux taux. Par exemple : 

• Notification avant le 1ᵉʳ mars 2025 : application au 1ᵉʳ avril 2025. 
• Notification entre le 1ᵉʳ et le 31 mars 2025 : application au 1ᵉʳ mai 2025. 
• Notification entre le 1ᵉʳ et le 15 avril 2025 : application au 1ᵉʳ juin 2025. 

Ce calendrier permet aux départements de planifier et de communiquer efficacement les changements fiscaux aux contribuables.  

Cas particulier de Paris 

Le 11 février 2025, le Conseil de Paris a voté une augmentation des DMTO à 5 %, effective à partir du 1ᵉʳ avril 2025. Cependant, cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants achetant leur résidence principale, conformément aux dispositions de la loi. Cette décision illustre la volonté des grandes métropoles de soutenir l'accession à la propriété tout en augmentant leurs ressources fiscales.  

Conditions à respecter

Pour bénéficier des exonérations ou réductions de droits de mutation prévues par la Loi de Finances 2025, les primo-accédants doivent impérativement respecter certaines obligations : 

• Engagement d’occupation du bien : le logement acheté doit obligatoirement être utilisé comme résidence principale pendant au moins cinq ans à compter de la date d’acquisition. En cas de non-respect de cette condition (revente anticipée, mise en location), l’acquéreur pourrait être tenu de rembourser les avantages fiscaux perçus. 
• Déclaration des ressources : certains départements pourraient exiger des primo-accédants qu’ils fournissent des justificatifs de revenus pour s’assurer qu’ils respectent bien les plafonds de ressources éventuellement fixés. 
• Respect du calendrier administratif : il est important que les primo-accédants soient attentifs aux délais de déclaration et de demande d’exonération, qui peuvent varier selon les départements. Ne pas respecter ces échéances pourrait entraîner la perte des avantages fiscaux. 

Cette rigueur administrative garantit que seuls les acquéreurs réellement éligibles puissent bénéficier de ces allègements fiscaux, tout en assurant la transparence et l’équité du dispositif. 

Impact sur le marché immobilier 

Relance de la demande 

En favorisant l’accès à la propriété pour les primo-accédants, la Loi de Finances 2025 devrait entraîner une augmentation de la demande sur le marché immobilier, notamment pour les biens destinés à devenir des résidences principales. Cette dynamique pourrait se traduire par : 

• Une stimulation du marché du neuf : les primo-accédants se tournant souvent vers les logements neufs pour leur première acquisition, cette réforme pourrait encourager la construction de nouveaux projets immobiliers. 
• Un regain d’intérêt pour les zones périurbaines et rurales : grâce à la possibilité pour les départements d’appliquer des taux réduits sur les DMTO, certaines régions moins attractives pourraient voir leur marché immobilier se redynamiser. 
• Un soutien aux marchés en tension : dans les grandes agglomérations où la demande excède l’offre, cette exonération pourrait inciter davantage de primo-accédants à franchir le pas de l’achat.

 Risque de hausse des prix 

L’effet de cette relance de la demande pourrait néanmoins entraîner une pression à la hausse sur les prix immobiliers, surtout dans les zones où l’offre est déjà limitée. Cette hausse pourrait annuler partiellement les économies réalisées grâce à l’exonération des droits de mutation. 

Pour éviter cet effet inflationniste, les pouvoirs publics devront surveiller l’évolution des prix et ajuster d’autres dispositifs d’aide ou de régulation du marché.

Pour les professionnels de l’immobilier 

Les agents immobiliers, notaires et courtiers devront accompagner les primo-accédants dans cette nouvelle dynamique en : 

• Informant sur les dispositifs départementaux : Chaque département pouvant fixer ses propres règles, il sera essentiel d’apporter une connaissance locale précise des DMTO applicables. 
• Facilitant les démarches administratives : Aider les acheteurs à constituer des dossiers complets et conformes aux exigences départementales. 
• Anticipant l’évolution des prix : Conseiller les acquéreurs sur le bon moment pour acheter afin d’éviter de payer un bien au prix fort dans un marché en tension. 

La Loi de Finances 2025 marque une avancée majeure pour les primo-accédants en réduisant significativement les droits de mutation lors de l’achat d’une résidence principale. Cette mesure, combinée à la flexibilité fiscale accordée aux départements, vise à relancer le marché immobilier tout en soutenant les ménages souhaitant accéder à la propriété. 

Toutefois, cette réforme nécessite une vigilance accrue : les acheteurs devront se tenir informés des délibérations départementales, respecter les conditions d’éligibilité et se préparer à l’augmentation potentielle des prix dans certaines zones. 

Pour les professionnels de l’immobilier, cette nouvelle donne représente une opportunité à saisir en accompagnant efficacement leurs clients dans cette période de transition. 

Primo-accédants, préparez dès maintenant votre projet immobilier : la Loi de Finances 2025 pourrait bien être la clé de votre premier achat dans des conditions financières optimisées !